市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、建築が厳しく規制されています。
具体的には、市街化調整区域内で建築を行なうことができるのは下記の3つのケースです。（都市計画法第43条第1項）
①開発行為を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合
②建築許可が不要な建築を行なう場合
③建築許可を受けた場合
しかし2001（平成13）年5月18日より前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在しました。
これが「既存宅地」の制度です。（旧都市計画法43条1項6号）
既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度でした。
1）市街化区域に隣接している地域内の土地であること
2）おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること
3）市街化調整区域に編入された際に既に宅地であったこと
4）3）について知事の確認を受けたこと
このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのですが、2001（平成13）年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経たのちに消滅することとなりました。
具体的には、改正法施行日（2001（平成13）年5月18日）以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、施行日から5年間（2006（平成18）年5月17日まで）だけは「自己の居住または業務を行なうことを目的とする建築行為」であれば、従来と同様に建築許可を受けずに建築することができるということです。
但し、「自己の居住または業務を行なうことを目的としない建築行為」については、経過措置の対象にならないので、原則通り建築許可を取得することが必要となっています。